недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяГород

Екатерина Романенко: «В 90-х мы продавали информацию, в 2000-х — безопасность, сегодня занялись настоящими продажами»

4 954
Екатерина Романенко: «В 90-х мы продавали информацию, в 2000-х — безопасность, сегодня занялись настоящими продажами»
Что будет с ценами и спросом на рынке в ближайшее время, есть ли альтернатива реновации путем сноса, для кого привлекателен формат коливингов и почему комната в центре Петербурга лучше квартиры в Мурино Циан.Журналу рассказывает президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

«Архитектура тебя воспитывала, как хорошая книга»

— В январе Петербург вошел в топ-5 городов мира, показавших самый высокий рост цен на жилье: по данным Knight Frank, он составил более 14%. Вы согласны с этими цифрами? О чем они говорят?

— Прошлый год был безумным с точки зрения роста цен на жилье. Все эксперты сходились во мнении, что ценам расти некуда, поскольку объективных экономических причин для этого нет. Нет платежеспособного спроса, экономика стагнирует, инфляция высокая, да и реальные доходы населения снижаются. Тем не менее наблюдался огромный рост цен на первичном рынке жилья в первом полугодии в ожидании перехода на проектное финансирование, которое покупатели с трудом, но выдержали.

Примерно к августу стало понятно, что торопиться уже некуда, рынок остывает: цены держались на максимуме, но спрос резко упал. Мы ожидали, что на этом фоне покупатели переориентируются на более дешевую «вторичку», но продавцы «вторички», видя ситуацию, тоже стали повышать цены.

Последние мартовские события приводят к мысли, что в ближайшем будущем нас ждут падение цен и утихание спроса. Тот, кто реально хочет продать, будет снижать цену. Несколько факторов повлияет на рынок в ближайшее время: грядущее повышение ставок по ипотеке, выход на рынок материнского капитала, валютные колебания.

Нас ждет некоторое оживление спроса — так часто происходит при штормах в экономике. Люди пытаются вложиться в «тихую гавань» — в недвижимость. Но оно продлится недолго — думаю, не больше месяца. Далее придет снижение спроса, которое после нескольких недель оживления нас, несомненно, накроет.

Фото: Борис Лясковский

— Останется ли доступное жилье?

— Сегодня наиболее дешевым жильем являются новостройки вокруг КАД, но происходящее с этими территориями я считаю настоящей трагедией для города. Уже сейчас ясно, что эти районы — будущие гетто, которые станут огромной проблемой: оттуда не выехать, там нет инфраструктуры, нельзя полноценно жить. Отдельная тема — эстетика этих районов.  

Если ты вырос на Петроградской стороне, в Московском районе или в Автово, тебя с детства окружали прекрасные архитектурные ансамбли: петербургский модерн, сталинский ампир, соразмерные человеку здания, зеленые дворы, просторные площади.

Эта архитектура тебя воспитывала, как хорошая книга.

Когда в парадной несколько сотен квартир, люди не покупают их для длительного проживания. Пожить несколько лет и съехать — да. Многие приобретают, чтобы сдавать или перепродать, но уже сегодня на готовые квартиры в Кудрово и Мурино нет спроса.

Фото: Борис Лясковский

В этих районах весьма «перекошенная» квартирография: огромный процент студий и «однушек». Сами по себе дома, состоящие из студий, вполне имеют право на существование, но для другой и понятной целевой аудитории — например, для молодых специалистов или пожилых одиноких людей.

Формат такого жилья должен быть иной: малоэтажные дома среди зелени, как это реализовано, допустим, в Финляндии или Германии.

Коммуналка в центре или студия за КАД?

— А реально ли купить доступное жилье в центре Петербурга?

— Коммунальные квартиры в центре по-прежнему остаются недорогим востребованным жильем. По моему мнению, лучше иметь 25-метровую комнату в малонаселенной коммуналке в центре, рядом с работой, учебой и театрами, чем студию за КАД.

Мне известны случаи, когда, накопив денег, люди выкупали комнату у соседей и становились за одну или две итерации владельцами отдельного жилья. Такая задачка требует осознанного подхода и терпения, но те, кто решают ее, вознаграждаются приростом стоимости полученного жилья относительно вложенных средств.

Фото: Борис Лясковский

— Это же касается и аренды — комнаты в центре по-прежнему популярны?

— Безусловно. Причем есть интересная тенденция. Не все владельцы комнат и квартир хотят создавать современное комфортное жилье, полагая, что проще снизить стоимость аренды и сдавать имущество с «бабушкиным ремонтом». Но реальность такова, что арендаторы, снимающие самое дешевое жилье, часто оказываются ненадежными, нерегулярно платят и часто переезжают.

Приведя жилье в порядок, сделав ремонт, убрав протекающую сантехнику и старую мебель, владелец жилья повышает шанс встретить адекватного, надежного арендатора, с которым не будет проблем. Да и сдать подобную квартиру удастся дороже и быстрее, как ни странно.

«Реконструировать гораздо сложнее, чем все снести и построить высотку»

— Темпы строительства будут снижаться. Это увеличит дефицит нового жилья в Петербурге?

— Не считаю, что в Петербурге есть дефицит нового жилья, даже с учетом снижения темпов строительства. Есть изначально более дорогие точечные проекты, и участков для строительства таких домов еще довольно много. Есть квартальные проекты, к которым тяготеют крупные девелоперы: скажем, застройка у станций метро «Московские ворота», «Лесная», «Фрунзенская».

Качество возводимых новостроек очень неоднородное: есть проекты без дворов, без парковок, люди еще не заселились, а там уже не проехать, а есть кварталы с продуманными территориями, подземными и гостевыми парковками, пешеходными зонами и «дворами без машин». В городе есть места, где можно строить и реконструировать.

— В том числе кварталы, подходящие под критерии для реновации?

— Реновация проводится по-разному. Я видела, как в Германии и Прибалтике реконструируют хрущевки и другие подобные здания советского периода: их не сносят и не заменяют высотками, а быстро, разумно и недорого делают капремонт, утепляют стены, подвалы и чердаки, застекляют лоджии, устанавливают автоматические счетчики тепла и воды, выравнивают систему отопления, добавляют терморегулирующие вентили на батареи. Ремонт/реконструкцию проводят примерно за два месяца.

Подготовительная работа производится управляющей компанией — она является инициатором ремонта. Рассчитывается стоимость работ и материалов как для всего дома, так и для каждой квартиры. Все открыто, главный инженер разговаривает с каждым жильцом и согласовывает часть работ, которая варьируется: скажем, ты выбираешь вариант остекления лоджии. Проводится собрание собственников, утверждающее проект.

Далее управляющая компания берет кредит в банке под европейский невысокий процент, быстро делает ремонт, а у жильцов по мере того как ремонтные работы закрываются актами и тратится кредитный транш, появляется в квитанции строчка «оплата кредита и процентов по нему». Дополнительная сумма затрат невелика.

Хитрость состоит в том, что утепление дома всегда приводит к уменьшению затрат на оплату тепла, а они составляют львиную долю квартплаты — примерно половину летом и до 85% зимой.

Общая стоимость расходов на квартиру не увеличивается — многие жильцы (пенсионеры и иные льготники) имеют дотацию на размер кредита от местного самоуправления и, соответственно, в результате ремонта их платежи становятся меньше. Кредит допустимо погасить сразу, тогда еще и на процентах экономишь.

В результате в выигрыше остаются все: и собственники, и город. Не только повышается комфорт проживания в таких домах — вырастает их рыночная стоимость. Но это, конечно, гораздо сложнее, чем все снести и построить высотку.

Нужна внятная градостроительная политика, которой в Петербурге нет. Нужна профессиональная работа управляющей компании, которая возьмет на себя такой проект. Нужна работа с жильцами. Нужна готовность рассматривать каждый конкретный дом.

В этом смысле масштабная программа реновации вызывает у меня тревогу: признать дом аварийным для последующего сноса очень легко. Не надо далеко ходить — у нас перед глазами пример уничтоженного недавно СКК «Петербургский».

СКК «Петербургский», крыша которого обрушилась 31 января во время демонтажа (скриншот видео Piter TV/Youtube)

— Вы упомянули о финских домах для молодежи, состоящих из квартир-студий. Сейчас на рынке Петербурга появляются коливинги, строится даже самый большой коливинг в мире. Насколько перспективны для города новые форматы жилья?

— Для молодежи коливинги привлекательны, они займут свою нишу на рынке. Важно их расположение — в интересных местах, у метро, в центре. Если человек соглашается жить в стесненных условиях, он хочет взамен получить понятные преимущества: локацию, близость метро, красивый современный дизайн, знаковые объекты рядом.

Скажем, на Лиговском проспекте или Обводном канале такие проекты будут пользоваться спросом. А если их построить в районе аэропорта Пулково или на Парнасе, должны быть какие-то другие магниты для привлечения покупателей.

«Наша миссия — работать в интересах клиента, профессионально и по-петербургски»

— ГК «Экотон», которую вы возглавляете, за последние годы получила сразу несколько профессиональных наград, так или иначе касающихся работы с клиентами. В чем заключается клиентоориентированность сегодня, когда есть специальные ресурсы и сайты у каждого застройщика?

— Самая дорогая для нас награда — это премия «Доверие потребителя». Она означает, что потребители предпочитают нас не потому, что выбора нет, поскольку товар есть только у нас, а потому, что им хочется работать с «Экотоном».

Хороший риэлтор — специалист на рынке. Продавцу он поможет продать объект дороже, чем если бы он делал это самостоятельно, поможет сэкономить время и посоветует, в какой момент лучше выставить жилье.

Если покупатель обращается к застройщику, он получает очень дозированную информацию о проекте — ту, которая выгодна застройщику. А хороший риэлтор расскажет ему обо всех аспектах, покажет плюсы и минусы конкретного проекта и предложит альтернативу.

Агентства, работающие на рынке много лет, знают о застройщиках много больше, чем удается найти по открытым источникам. Например, покупатели узнают о банкротстве застройщика по факту, а мы часто в курсе проблем задолго до этого и предупреждаем своих клиентов.

Другой пример: клиенту нравится локация, но не совсем подходят те варианты, которые есть в продаже. А мы знаем, что через квартал там начнут строить другой дом, но информации об этом пока нигде нет. И мы говорим клиенту: подожди, потом купишь дешевле и лучше.

Помимо нового строительства есть и огромный вторичный рынок, на котором разобраться самостоятельно еще сложнее. Множество объектов, разброс цен, технические и юридические изъяны у объекта. Покупатели не умеют грамотно торговаться с продавцом, не знают, как оформить документы или удержать цепочку.

Наши клиенты понимают, зачем они идут к нам и за что платят. И они нам очень благодарны.

Знаете, у всех компаний цель одна — заработать деньги. Но делать это можно по-разному. Есть понятие «миссия компании», так вот работа в интересах клиента, профессионально и по-петербургски — это и есть наша миссия.

— «Экотон» недавно отпраздновал 28 лет работы на рынке. Когда было сложнее — в 1990-е или сейчас?

— 90-е годы были периодом становления цивилизованного рынка недвижимости, было весело! Мы, «ровесники рынка недвижимости», учились продажам: рекламе, составлению договоров, грамотным расчетам. Как директора агентств, учились набору и обучению персонала, созданию технологий работы, «производства». Затем появились «долевка», ипотека, законодательство менялось постоянно.

Если в 90-х мы продавали информацию, в 2000-х — безопасность, то сегодня мы, наконец, занялись настоящими продажами. Рынок все время предлагает нам вызовы — мы постоянно развиваемся.

— Это о работе, а как вы отдыхаете?

— Очень люблю путешествовать, в том числе на автомобиле: способна долго ехать за рулем, не устаю от этого. Еще петь люблю. Для меня попеть в хорошей компании — настоящий отдых.

«Продуманное градостроительство — это просто, нужно только захотеть»

— Как специалист в области недвижимости, какое жилье вы выбрали для себя?

— Я живу в Автово, в сталинском доме. Для меня это идеальное жилье. Мой дом — один из последних сталинских домов в городе — построен в 1960 году для завершения ансамбля Комсомольской площади, спроектированного архитекторами Каменским и Майофисом. Жить в квартире с низкими потолками, в высотке — не по мне. Сменить это жилье я бы согласилась разве что на клубный дом в центре.

Комсомольская площадь. Фото A.Savin/WikiCommons

— Как вам кажется, каким рынок жилья Петербурга будет через несколько лет?

— У нас прекрасный город, и у него, надеюсь, прекрасное будущее. Отчасти оно зависит от политики городских властей, от того, сколько внимания будет уделяться территориальному зонированию. Градостроительный план — главный городской закон.

В каждом новом квартале должно быть продумано расположение жилья и коммерческих площадей, социальных объектов, инфраструктуры — кварталы должны застраиваться грамотно, с пониманием особенностей территории. Это, в принципе, довольно просто — нужно только захотеть.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru