недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяЗагороднаяПрофессионалам

Дмитрий Щегельский: «Цены скоро упадут процентов на 15»

14 698 11
Дмитрий Щегельский: «Цены скоро упадут процентов на 15»
Чего ждать от рынка до конца осени, в какие сегменты лучше инвестировать в кризис, «двушка» в пригороде или студия в черте города? На вопросы Циан.Журнала отвечает генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

«На вторичном рынке ценообразование идет на поводу у желания»

— Как изменились цены на рынке новостроек за последние полгода? Что происходит со спросом и предложением?

— Метр в новостройке подорожал: пользуясь общим настроением на рынке, застройщики подняли цены. Сыграло свою роль и сокращение предложения. Сейчас достраиваются дома, финансируемые по старой схеме, а с использованием эскроу-счетов выходит не так много объектов: застройщики решили повременить с выводом проектов, в том числе из-за пандемии. И в ближайшие два-три года будет определенный дефицит объектов на первичном рынке. В этом году будет сдано меньше квадратных метров, чем в прошлом, это тоже работает на повышение цен. И последний важный фактор — государственное субсидирование ипотеки на первичном рынке, что подстегнуло спрос и, соответственно, цены.

— Программа субсидирования ставки, если ее не продлят, должна завершиться 1 ноября. Спрос упадет?

— Если эта программа не будет продлена, спрос сократится и застройщики почувствуют просадку продаж. Скорее всего, они будут стимулировать спрос при помощи акций. А ставки вернутся на уровень начала весны — около 8% годовых. При этом совместные программы застройщиков и банков (скидки на первый месяц кредитования и т. п.) останутся.

— На вторичном рынке похожие тенденции?

— На вторичном рынке всё сложнее — ценообразование идет на поводу у желания: продавцы смотрят, по какой стоимости выставлены похожие объекты, и устанавливают свою цену. Совсем не факт, что квартира будет куплена за ту сумму, что указана в объявлении: как правило, имеет место торг. Но даже с учетом этого цены на вторичном рынке тоже немного подросли — примерно на 5%.

И хотя на вторичном рынке нет многих факторов, тянущих цены в новостройках вверх, объем предложения также сократился. Многие варианты были раскуплены, часть продавцов после самоизоляции не вернулась на рынок.

Не исключено, что они ждут лучшего времени, но это вряд ли правильная тактика. Сдавать в аренду жилье сейчас тоже довольно сложно.

— Многие эксперты говорили о росте спроса на покупку загородного жилья. Это способствовало росту цен? Насколько пандемия оживила этот рынок?

— Для загородного рынка текущий год был довольно необычным. Весной спрос резко вырос, но в основном на дачи до 1,5 млн рублей. Предложения было в достатке — в радиусе 60 км от города это множество вариантов. Люди сметали такие объекты и уезжали жить на дачи. Но уже в середине июня спрос резко сократился — практически сошел на нет. Оформление документов занимает время, желающих купить дачу к концу лета оказалось очень мало.

Что касается цен, то из-за большого объема предложения они остались на прежнем уровне. Некоторые продавцы, пользуясь ажиотажем, пытались повысить стоимость, но в итоге оставались ни с чем. Лучше всего уходили те объекты, которые выставлялись по цене прошлого года.

«Недвижимость — товар первого спроса, и люди не перестанут покупать жилье»

— Заболеваемость растет, ходят слухи о новых ограничениях. Ждете изменения формата работы к зиме?

— Пока нет. Новые слухи о карантине появляются ежедневно, но жить этими ожиданиями нереально. Ситуация может измениться, но мы к этому максимально подготовлены. Ведь даже весной рынок не встал, и наша работа тоже не прекратилась. Мы завершали сделки, которые были начаты: Росреестр работал. Показы иногда проходили виртуально, иногда очно с соблюдением мер безопасности. Если ограничительные меры снова введут, мы повторим этот опыт. Недвижимость — товар первого спроса, и люди не перестанут покупать жилье.

— Застройщики перевели многие структуры на удаленную работу. У вас в агентстве недвижимости кто-то остался на удаленке?

— Наши сотрудники работают в том же режиме, в котором и до пандемии. Работа риэлтора не подразумевает постоянного нахождения в офисе, тем более если речь идет об объектах на вторичном рынке. Офис в данном случае — место, где подписываются бумаги.

— Какое жилье в Петербурге считается доступным?

— Доступность определяется финансовыми возможностями человека — для многих по-прежнему недоступны ни комната, ни студия. Но если говорить о бюджете, в котором совершается большинство сделок в городе, то сегодня это планка 6 млн рублей. В эту сумму попадают и студии, и трехкомнатные квартиры.

Если вести речь о самом дешевом жилье как о максимально доступном, то комнату в черте города удастся купить за 1–1,5 млн рублей, студию — от 3 млн, однокомнатную квартиру в хрущевке — от 3,5 млн рублей.

— Что лично вы предпочли бы в одной ценовой категории: «двушку» в Мурино или студию в черте города?

— Покупатели найдутся и на один, и на другой вариант. Лично я считаю, что комфорт — не только количество метров, но и то, что я получаю за пределами квартиры. Это двор, зелень, близость метро, шанс быстро доехать до работы. Да и размер дома, количество квартир имеют значение — это тоже вопрос комфорта. Поэтому я выберу квартиру в городе.

При этом есть огромное число людей, особенно среди молодежи и жителей других регионов, которые предпочитают квартиры чуть большей площади, но в Мурино.

Фото: Борис Лясковский

Многие из них признаются, что покупают такое жилье как временное, с перспективой переезда в город. Удается это, надо признать, не всем.

«Самостоятельно вывести апартаменты к хорошей доходности очень сложно»

— В каком сегменте недвижимость приносит наибольшую доходность и что стоит делать людям, желающим сохранить сбережения?

— Крупные инвесторы покупают высокодоходную коммерческую недвижимость, торговые площади, но для этого нужно знать рынок. Мелкие инвесторы, которые хотят сохранить и преумножить накопления, обратили свое внимание на комнаты, которые на фоне взлета цен на студии особенно популярны. За 1,5 млн рублей получится купить 15-метровую комнату в «трешке», а то и в «двушке» у метро. Доходность такого объекта при сдаче в аренду — 10–12% в год.

Апартаменты будут выгодным вложением при выполнении двух условий: если мы вернемся к полноценной доковидной жизни и если в апарт-комплексе есть хорошая управляющая компания, которая гарантирует доходность.

Самостоятельно вывести апартаменты к хорошей доходности очень сложно.

— Что бы вы посоветовали петербуржцу, накопившему 3 млн рублей? В какую недвижимость их вложить?

— В жилую: на нее всегда есть спрос, и есть варианты ее использования в разные периоды. Если продавать ее невыгодно, можно сдавать, если и этот вариант не подходит, в ней можно жить. Но важны параметры объекта: жилье в центре города сдать гораздо проще, чем на окраине, — вне зависимости от его площади.

— Экономисты пророчат затяжной кризис, который отразится на платежеспособности людей. В итоге спрос на жилье снизится, цены пойдут вниз. Как вы оцениваете вероятность такого сценария? Какие сегменты затронет такой кризис?

— Все идет к тому, что высокий спрос, который мы наблюдаем сейчас, уже до конца осени заметно снизится. Ситуация в экономике настораживает: закрываются крупные компании, рубль падает, инфляция растет. Поэтому я не исключаю описанного кризисного сценария: если просядет экономика, просядут все сегменты недвижимости. В первую очередь — коммерческая и рынок найма жилья, затем — первичный рынок жилья, только потом — вторичный. Дальше все будет зависеть от того, будет ли государство поддерживать застройщиков и банки и каковы будут размеры этой помощи.

Фото: Борис Лясковский

— Вы ожидаете стабилизации цен или их снижения?

— Думаю, это будет снижение процентов на 15, из которых половина, около 7%, — нынешнее завышение на фоне высокого спроса. При этом рынок недвижимости довольно инертный: первые полгода он будет соображать, что происходит. Так он реагировал на все предыдущие кризисы.

Например, в 2008 году был такой же активный рост цен на жилье, а через полгода — резкий спад на 25%. И к пиковой средней стоимости, 108 тыс. рублей за кв. м, рынок возвращался на протяжении следующих 10 лет.

«Иметь легально работающий хостел гораздо интереснее, чем прятаться»

— Расскажите о схеме trade-in, с которой вы работаете в вашем агентстве. Как она действует?

— Это предложение для покупателей строящегося жилья. Мы выкупаем у них имеющуюся недвижимость, но они сохраняют право проживать в ней до момента сдачи новостройки и получения ключей. Вырученные средства они направляют на покупку нового жилья. Это выгодно, особенно если застройщик дает хорошую скидку за полную оплату. Но не скажу, что эта услуга особо популярна: люди считают, что цена, которая предлагается по программе trade-in, занижена, и им удастся продать дороже.

— А на каких условиях у вас проходит срочная продажа жилья?

— Мы разрабатываем маркетинговый план по привлечению максимального числа покупателей к объекту и продаем его по рыночной стоимости, наша комиссия — 6%. Мы устраиваем день открытых дверей, когда объект смотрят сразу много людей, и продаем его без дисконта. Реализовать по этой схеме мы беремся практически любое жилье, потому что на любой товар есть свой покупатель. Срок продажи такого жилья — три-четыре недели, это время на подготовку объекта и реализацию маркетингового плана.

— С какими сложностями вам приходится сталкиваться при расселении коммуналок?

— К сожалению, не все коммуналки реально расселить по городской программе. Мы же беремся расселять коммуналки по старинке — с привлечением инвестора, который выкупает все комнаты, этаж или даже весь дом.

Инвесторы идут на это: иметь в собственности объект недвижимости, в котором будет легально работать хостел, гораздо интереснее, чем прятаться, пытаясь обойти «закон Хованской». Но проблема последнего жильца никуда не делась: часто собственники просят за свою комнату «трешку» в соседнем доме, и тогда сделка обречена.

— Будет в Петербурге когда-нибудь закрыт вопрос коммуналок?

— Их не истребить. Во-первых, очень сложно идет расселение уже существующих коммуналок и общежитий. Во-вторых, постоянно появляются новые: закон позволяет разделить квартиру — например, при разводе — и продавать свои доли третьим лицам. Проблема коммуналок в Петербурге будет вечной.

«Мы еще услышим дискуссии о несоответствии точечных проектов окружению»

— На протяжении 10 лет вы являетесь президентом Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Чем занимается это объединение?

— Мы считали и считаем, что общественные объединения позволяют отстаивать интересы как работников рынка — риэлторов и компаний, так и клиентов. Для членов объединения, а их на сегодняшний день три десятка, мы проводим обучающие семинары, предоставляем шанс делиться опытом, защищаем честь профессии.

Мы работаем с конфликтными ситуациями, не доводя проблему до суда — это выгодно как агентству, так и его клиенту. Любой, кто недоволен работой риэлторской компании, вправе обратиться в Санкт-Петербургскую палату недвижимости, написать жалобу — она будет рассмотрена абсолютно бесплатно.

Членство в палате недвижимости — это и вопрос репутации входящих в объединение компаний: пройти проверку, соответствовать требованиям, выполнять все условия и держать планку качества предоставляемых услуг по силам только надежным компаниям.

— Недавно агентству «Бенуа» исполнилось 25 лет. С какими сложностями приходилось сталкиваться в 90-е годы? Как изменилась роль риэлтора за это время?

— В 90-е годы риэлторы брали на себя очень много функций. Они были и консультантами, и оценщиками, и даже банками. Помню так называемые расчеты через тумбочку, когда риэлторы напрямую участвовали в передаче денег, принимая их под расписку от покупателя и отдавая после сделки продавцу.

Сегодня риэлтор, наконец, занимается своей непосредственной работой — продает недвижимость. Быстро находит покупателя, быстро подбирает объект, дает советы, как лучше действовать, подсказывает, консультирует по вопросам рынка и предложения. Это эксперт, который знает рынок и умеет отстоять интересы своего клиента.

— Каковы основные тренды рынка недвижимости Петербурга? Каким будет город через 10–20 лет?

— Активно развивается тренд на создание общественных зон — думаю, что их станет больше, они будут функциональными. По крайней мере в это хочется верить. Архитектура будет разнообразной, поскольку требований в этом направлении нет: каждый застройщик сам решает, как будет выглядеть его объект. Так что дискуссии о несоответствии точечных проектов окружению мы еще услышим.

Популярность студий будет падать: их построено столько, сколько вряд ли нужно. А владельцы уже построенных студий задумаются, правильный ли выбор они сделали. Что касается цен на жилье, то в долгосрочной перспективе они будут расти.

Комментарии 11
Anton7 октября 2020, 21:20

Да ладно

Ответить
Елена Николаевна8 октября 2020, 0:08

Шоколадно!

Ответить
ID: 569280068 октября 2020, 11:49

Давайте подождем , вдруг не на 15 рухнет, а на 50 процентов. Или на 80.

Ответить
Лекс Лютор8 октября 2020, 19:50

Да нет, будет только расти ... Количество банкротов )))

Ответить
Роман8 октября 2020, 23:21

Корректировка, может быть в каких-то небольших процентах, но обвала цен не будет. Не забывайте, что застройщики напрямую связаны с гос.структурами. Под них заточены многие социальные программы: льготная ипотека; программа молодая семья; материнский капитал и др. Ну, будет больше инфляция, упадет рубль и что ? Увеличат еще сумму материнского капитала, сузят рамки его использования; профинансируют банки; и т.д., в общем, без гос.поддержки не оставят.

Ответить
Лекс Лютор9 октября 2020, 0:03

Где деньги брать будут ? В тумбочке ? при баксе за 85 экономике трындец )

ID: 569280069 октября 2020, 14:42

шлютор прав! скоро банкроты будут в очередь выстраиваться, чтобы только у них что-то купили! поэтому сидим и ждем, не рыпаемся! цены скоро рухнут на 100%.
будем брать даром!

Игорь9 октября 2020, 12:15

Вы это уже писали месяц/два месяца/три месяца/четыре месяца/пять месяцев/шесть месяцев/семь месяцев..... пятнадцать месяцев назад.
Постоянно у вас одна и та-же волынка.
Всё никак не можете на торгах арестованным имуществом квартиру в Москве за три рубля купить?
Ещё не надоело?

Ответить
ID: 569280069 октября 2020, 14:44

ему не надоело, это мантра такая. сейчас приползет Z и начнет рассказывать, как он всех продаванов поимеет, скупив у них за 10 долларов их квартиры на Остоженке.
хоть бы предварительную очередь открыл на право продать ему что-то. вот же садист.))
прогнозировать ведь - это не мешки ворочать.

ID: 5267292812 октября 2020, 13:42

Владельцы ипотечных "инвестиционных" хоромов, видимо, уверены, что те наоборот в рост пойдут - как путеводная звезда при падении всех доходов и экономики))
Посмотрите на предыдущий кризис 2014-15 - цены в рублях даже без учета инфляции только вышли на его уровень сейчас (про валюту даже упоминать не буду).
Так что следует ожидать такое же точно падение, как после него, если не больше. Вот и считайте.

Ответить
ID: 5267292812 октября 2020, 13:45

Посмотрите график рублевых цен на irn https://www.irn.ru/graph/services/classes2.php?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=0
И после кризиса 2009, и после кризиса 2014-15 цены на недвижимость падали, как минимум, на 10-15% Просто надо немного подождать.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]