недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Обман со стороны агенства и юриста

Вся Россия 1 662 35

Здравствуйте! Вопрос у нас следующий


Покупатель выбрал обьект недвижимости по обьявлению от агентства, осмотрел его и согласился покупать его, позвонив в агентство в тот же день. Цена в обьявлении была 3 300 000. Но вечером перезвонили и сказали, что есть другой покупатель, готовый дать больше. В итоге цена была поднята до 3 650 000, при этом было выдвинуто условие, что покупатель на следующее же утро приезжает в агентство на подписание авансового соглашения и внесение аванса.


Покупатель приехал, все подписал и отдал аванс. В соглашении была зафиксирована цена 3 650 000. Но в тот же вечер опять позвонил тот же сотрудник агентства и сказал, что уже требуется сумма 3 750 000, а в договоре можно будет указать меньшую цену.


После этого покупатель уже обратился к юристам, которые пообещали, что смогут скорее всего не только вернуть цену 3 650 000, но даже пойти дальше и убедить продавца выйти на первоначальную цену, потому что остальное – накрутка агентства, и продавец вообще, скорее всего, не в курсе При этом говорилось, что в цену будут уже включена цена юридических услуг (200 000), то есть общая сумма трат будет не выше 3 650 000, и сумма договора в любом случае будет не выше 3 450 000.


После первой встречи и первой оплаты услуг юрист, который проводил встречу, стал избегать встреч и звонков, с ним удалось встретиться только еще один раз, и то с огромным трудом. А его помощник, которому передали дело, на словах озвучивал совершенно иную информацию, говоря, что добиться всего вышеизложенного невозможно, а его коллегу на встрече мы просто не поняли.


Покупатель спустя три недели безрезультатных разговоров, отговорок и отсрочек согласился на то, чтобы цена в договоре была 3 650 000, не включая оплату юруслуг, то есть на общую сумму трат 3 850 000, лишь бы сделка уже совершилась. После этого удалось добиться встречи с юристом и агентом, где агент принял от покупателя заявление о готовности к сделке на сумму 3 650 000 и о требовании предоставить необходимые документы.


Через 2 дня позвонил юрист, сказав, что есть второй покупатель, требуют цену 3 750 000, а то продадут другому, потому что он даст больше. И опять требуют сделать это срочно. Сделку готовы провести только в офисе агентства и через банк ("система безопасных расчетов", насколько мы поняли, это Домклик), нотариуса привлекать не хотят (якобы долго).

Юрист в разговоре полностью защищает агента и «советует» соглашаться на эти условия.


Говорит, что при отказе возвращать свой аванс придется очень долго и трудно, только через суд.


Получается, что покупатель пришел к той же ситуации, в которой оказался перед визитом к юристам, только теперь у него уже оплачены и так называемые юридические услуги.


Доверия уже никому нет, но столько денег уже потрачено...


Как теперь можно поступить? Стоит ли идти на такую вынужденную сделку?

Какие здесь есть риски?

И куда можно обратиться за защитой своих прав (и против агента, и против таких юристов)?


Советы 35
Татьяна СкулкинаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 ноября 2020, 10:11

Здравствуйте. Могу высказать только свою точку зрения: имеете право купить объект по согласованной цене. Это существенное условие договора. Цена может быть изменена в любую сторону только по соглашению сторон. Если это соглашение не достигнуто и не подписан соответствующий документ, то сделка не состоится и сумма , внесенная в качестве аванса подлежит возврату!!!!!!
Ни АН, ни юрист цену не устанавливают. В своем обширном тексте Вы изложили ситуацию только как видете её Вы. Мнение второй стороны нам не известно. Но Вы всегда имеете право спросить результат работы с нанятого Вами юриста, чьи услуги оплачиваете. Судить о работе вашего представителя и давать какие-либо оценки не представляется возможным.

Борис20 ноября 2020, 13:53

Большое спасибо за информативный ответ! Видимо, придется отказываться и настаивать на возврате аванса - надеемся, что шанс на это есть

не риэлтор20 ноября 2020, 10:13

"Как теперь можно поступить? Стоит ли идти на такую вынужденную сделку?" - решать вам. очевидно, что вас откровенно, извините за термин, доят. и нет гарантий, что если вы сейчас согласитесь на 3.75 - то следующим шагом не появится "покупатель", готовый заплатит 4 млн, и с вас будут требовать 4 млн.
с другой стороны, сейчас рынок продавца. народ, обалдевший от дешевой (по российским меркам) ипотеки, хапает как не в себя. вы не указали город, но если он достаточно крупный - вполне возможно, что на этот объект действительно есть не один претендент;
"Какие здесь есть риски?" - см.выше. что вас будут разводить до победного;
"И куда можно обратиться за защитой своих прав (и против агента, и против таких юристов)?" - боюсь, что только в спортлото. с юристов вы уже ничего не получите, тут даже не глядя можно сказать что договор с ними составлен так что не подкопаешься. с агента теоретически аванс можно вернуть, но опять же - надо смотреть, как оформлен договор. что там фигурирует, аванс за квартиру или оплата услуг агентства, которую вам назвали "авансом", чтобы запудрить мозги. боюсь, что там тоже договор составлен так, что деньги вернуть не удастся. но попробовать можно. обращайтесь к юристам. только на этот раз не по объявлению со столба, и не по первой строчке выдачи в яндексе. а к нормальным. поищите по знакомым, кто пользовался такого рода юридическими услугами с положительным результатом.

Борис20 ноября 2020, 13:52

Спасибо большое за развернутый ответ! В соглашении об авансе, к счастью, нет оплаты услуг агенства, там четко сказано, что аванс вносится в счет суммы покупки этого обьекта недвижимости. Надеюсь, что шанс на его возврат у нас есть. Вновь убеждаюсь, что наши опасения во всей этой ситуации имеют под собой почву. Спасибо!

Татьяна Фирстова20 ноября 2020, 10:15

Доброе утро. Найти своего собственного специалиста, с его помощью забрать аванс и дальше подбирать выриант покупки только с ним.

Борис20 ноября 2020, 13:49

Видимо, придется. И еще встанет вопрос возврата оплаты за юридические услуги, потому что юристы ничего не достигли, результата нет, внятной причины его отсутствия - тоже. Спасибо за совет!

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 ноября 2020, 10:19

Здравствуйте. В каждом договоре купли-продажи пишется "Стороны действуют добровольно, не по принуждению, осознают свои действия и не заблуждаются в оценке приобретаемого объекта"

С написанного Вами складывается впечатление, что такого нет, поэтому задумайтесь нужно ли Вам это или нет....
С уважением.

Борис20 ноября 2020, 13:47

Спасибо Вам большое за совет! Да, будем оценивать эту неприятную ситуацию и принимать окончательное решение

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 ноября 2020, 11:23

Вам нужен теперь специалист в сфере недвижимости. который будет защищать ваши интересы - риелтор или юрист, практикующий работу с недвижимостью. Вы обратились к юристу не понятно какой практики. Это все равно, если у вас заболит зуб, а вы пойдете в кабинет с табличкой "медицинская помощь". Я бы рекомендовала вам забирать аванс и поиски новой квартиры уже продолжить с риелтором. Есть хорошая поговорка- скупой платит дважды, тупой -трижды, а лох- постоянно..

Борис20 ноября 2020, 13:46

Спасибо за комментарий! Будем думать. Видимо, придется забирать аванс - если его еще вернут, конечно (наши юристы говорят, что это очень тяжелый и долгий процесс, и что решение суда непредсказуемо)

Александр Воронич20 ноября 2020, 11:41

Здравствуйте. На растущем рынке нельзя на такой длительный срок уходить в переговорный процесс. Месяц ожидания на сегодня, это рост цен до 5 процентов. Это основная ошибка. Да, сейчас рынок продавца, но всё же продавцам следует соблюдать те договорённости, которые уже достигнуты и закреплены в соглашении. Комментировать действия продающей стороны сложно, так как нет их мнения на ситуацию.

Борис20 ноября 2020, 13:43

Спасибо за комментарий! Да, мы понимаем, что сейчас рынок продавца, и продавец стремится продать подороже. Но все же у нас уже есть письменная договоренность... На этом и настаиваем.

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 ноября 2020, 11:56

Юристы ваши вообще красавцы.. каким образом они собирались убедить продавца не поднимать цену? вы у них не спросили?

Борис20 ноября 2020, 14:13

Они обещали выйти напрямую на продавца для начала, чтобы выяснить, он ли это повышает, или накручивает агентство

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 ноября 2020, 15:11

Фактически вы им заплатили за поговорить.. они поговорили.. не договорились..

Борис20 ноября 2020, 17:41

Увы, не договорились. Но в договоре с юристами у нас было требование о совершении сделки по конкретной цене, которой они не достигли. Понятно, что доказывать все это будет трудно, но будем стараться

Анна Зорина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 ноября 2020, 12:49

Добрый день.Искренне жаль, что Вы оказались в такой ситуации. Если всё складывается действительно так как Вы описали, то два варианта:1. Собственник объекта действительно поднимает цену, нарушая договоренности и агентство никак не может повлиять/агентство действует исключительно в интересах собственника (и это нормально, тк профессионал защищает финансовые интересы заказчика услуги, а насколько я поняла, что заказчик-собственник объекта);2. Агентство ведет себя как минимум непрофессионально и вводит Вас в заблуждение (что значит 200 тр проводится как оплата юридических услуг? Скорей всего, это комиссионные агентства, которые они просто не могут обосновать и скрывают их под видом "юр услуг").Вы непосредственно с собственником вели переговоры или аванс вносили в агентство?Какая позиция собственника насчет сложившейся ситуации?Вы на форуме обращаетесь за советом, но ведь советчиков много, а ответчиков мало, согласитесь? Важно понимать, готовы ли Вы иметь дело с такими ненадежными людьми (неважно, собственника ли эта инициатива, или агентства). Если готовы рисковать, то ок. Если есть сомнения, но переживаете, что не вернут аванс, то можете написать мне в вотс ап 89186535864, я ознакомлюсь с договором аванса/договором на оказание услуг и дам рекомендации.

Борис20 ноября 2020, 13:42

Здравствуйте! Спасибо за комментарий. Аванс вносили в агентство, с собственниками напрямую не общались, все только через агентство. Контактов собственников у нас нет, мы знаем только их ФИО из выписки из ЕГРН. Мы не знаем, в курсе ли вообще собственники этой ситуации. Кроме того, нам сказали, что на сделке будут не сами собственники (их двое), а их родственник по доверенности (собственники якобы за рубежом). На встрече с агентом и юристом мы в числе прочего в письменном виде потребовали предоставить и оригинал этой доверенности до сделки.

Насчет оплаты юридических услуг - возможно, я неточно выразился. Оплата юридических услуг - это то, что мы заплатили юридической компании, в которую мы обратились после повышения цены, и там нам и пообещали, что добьются того, чтобы цена была снижена и чтобы уплаченные юристам средства вошли в общую сумму расходов, которые понесет покупатель. То есть это исходит не от агентства, а от юридической фирмы. То есть, помимо завышенной цены, которую требуют заплатить, покупатель уже заплатил юристам, и это еще больше увеличивает общую сумму

не риэлтор20 ноября 2020, 14:11

"Кроме того, нам сказали, что на сделке будут не сами собственники (их двое), а их родственник по доверенности (собственники якобы за рубежом). " - бегите от этой сделки на пушечный выстрел!!! покупка по доверенности - это одно из самых рискованных мероприятий. вероятность кидка при такой схеме приближается к максимально возможной. а учитывая, что вас доят и агентство недвижимости, и наверняка аффилированные с ними юристы, можно почти гарантированно сказать, что вы очень вовремя сорвались с этого крючка.
сейчас очень сильно повезет, если вы сумеете вернуть деньги, уплаченные в качестве аванса.
и сейчас принципиально - во-первых, не экономьте на юристах, а во-вторых отнеситесь к выбору юристов очень ответственно!

Борис20 ноября 2020, 14:19

Понятно... Еще раз спасибо! А в чем именно риски, как конкретно могут кинуть? Конечно, проанализировав все и прочитав Ваше мнение и мнения других собеседников, теперь мы на сделку уже точно не пойдем, но хочется понимать, чем такая ситуация может грозить в принципе, чтобы быть в другой раз подготовленными и уже осознавать, чего стоит опасаться и среагировать быстрее

не риэлтор20 ноября 2020, 14:55

ну самое распространенное - 1) доверенность может быть липовая в принципе; 2) доверенность может быть отозвана за день до совершения сделки; 3) сделка по доверенности очень легко оспорима (пример: собственник состоит на учете в психдиспансере, наркологическом диспансере, в момент выдачи доверенности не осознавал своих действий и тп).
это только то, что касается продажи по доверенности. а ведь есть еще куча других вещей, которые надо проверять и пристально изучать.
поэтому совет - не экономьте на специалисте по сопровождению сделки, если сумма на покупку квартиры для вас критична и вам будет жалко потерять эти деньги. это еще продать можно без риэлтора (хотя тоже в зависимости от ситуации), а уж покупать - обязательно в сопровождении специалиста, и никак иначе

Борис20 ноября 2020, 17:14

Спасибо большое за информацию и совет! Успехов Вам и всего доброго!

Виталий Ревякин20 ноября 2020, 15:09

Ну и частая проблема в сделках по доверенности в том, что очень трудно в последствие будет доказать, что непосредственно сам продавец получил денежные средства от своего представителя. Про договорённости, которые могут меняться, у меня масса сомнений. Если мне бы сразу так скоренько предложили купить во чтобы то ни стало по другой цене, то сразу бы разорвал все звенья этой цепи, потому что всегда дальше ситуация только ухудшается.

Борис20 ноября 2020, 17:37

Большое спасибо за комментарий, будем знать!

Райт Руслан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 ноября 2020, 15:15

Добрый день, Борис. Аванс является подтверждением намерений, но имеет возвратную форму, поэтому Вы можете смело требовать его у агентства. Советую Вам написать заявление о расторжении, приехать с этим заявлением, чтобы Вам подписал его представитель компании. Внимательно почитайте авансовое соглашение, если требуется помощь, пишите. Я бесплатно проконсультирую Вас по данному вопросу. Удачи!

Борис20 ноября 2020, 17:38

Добрый день, Райт Руслан! Спасибо за информацию. Да, видимо, придется обращаться в агентство с требованием о возврате аванса, спасибо, что сориентировали

Борис22 ноября 2020, 14:30

Руслан, еще раз здравствуйте. Вы сказали, что готовы проконсультировать. Как Вам можно написать, чтобы прояснить некоторые вопросы? Заранее благодарны

..... .20 ноября 2020, 19:21

Борис, случайно не агентство ЭТАЖИ?

Борис20 ноября 2020, 21:24

Нет, другое. Но пока ситуация не пришла к завершению, думаю, не буду раскрывать

Tyumen-city20 ноября 2020, 20:31

Дополню к рискам по доверенности (из жизни):
1.Документы сдали на регистрацию, чз неделю Продавец умер. В регистрации Регпалатой было отказано по причине того, что данные паспорта Продавца, указанные в нотариальной доверенности, отсутствуют в базе действующих паспортов.
2.Документы по доверенности сданы в Регпалату. Но обнаружилось, что в сведениях на квартиру ограничения на регистрационные действия в связи с наличием задолженности по ЖКХ. Пока выплатили долг, пока сняли ограничение – прошло 9 месяцев - Продавец умер чз 9 месяцев после подачи документов в Регпалату – в регистрации сделки отказано по аналогичной причине (нет в базе действующих паспортов).
А вообще, ситуация очень похожа на мою полтора мес.назад. Нашли подходящую квартиру (появилась за день до просмотра), просмотрели чз знакомых с риелтором, реальный покупатель вышел напрямую на продавца и предложил снизить цену на стоимость риелтора + небольшой торг – деньги любой формой оплаты без заема. На следующий день стоимость квартиры в объявлении + 500 тр. Риелтор объяснил, что квартира пользуется спросом. Но прошло полтора месяца – ее никто не купил. За наш реальный интерес нас просто пытались развести. Решили, что т.к. нам не срочно – подождем январь/февраль – может отрезвление придет. Вариантов много на такой ценник.

Борис20 ноября 2020, 21:26

Большое спасибо за такую подробную информацию и за примеры из жизни! Еще раз убеждаюсь, что здесь идти на риск не стоит. Спасибо!

Елена Николаевна21 ноября 2020, 15:50

Забирайте аванс в агентстве, пусть продолжают свои игры уже без вас.
Юристам пишите претензию с требованием возврата предоплаты, так как нужный вам результат не достигнут.
И напоследок резюме - никогда не обращайтесь к юристам, покупая квартиру, только к риэлторам, лучше по рекомендации.

Борис22 ноября 2020, 1:13

Да, видимо, так и поступим. Надеемся, получится вернуть уплаченные деньги. Большое спасибо за совет!

Борис22 ноября 2020, 14:25

И еще - не могли бы Вы подсказать, какова грамотная последовательность действий при обращении с претензией к юристам и на какие моменты нужно обратить особое внимание? Какие тут могут быть подводные камни?

Анна Зорина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 ноября 2020, 18:21

Борис, добрый день.
Для определения последовательности действий необходимо ознакомиться с договором. Не видя договоров, не один специалист не сможет дать Вам компетентные Рекомендации. Бесплатно могут проконсультировать в Роспотребнадзоре (при условии, что договор попадает под регулирование закона о защите прав потребителей).

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]