Эксперты Циан.Аналитики изучили, что происходит с ценами и спросом в преддверии отмены льготной ипотеки на рынке новостроек городов-миллионников, а также выяснили, какая доля активного предложения подходит сейчас под условия программ.
В расчетах учитывались только квартиры (без апартаментов) в строящихся корпусах по ДДУ в ЖК массового сегмента (без премиум-класса).
Подобрать квартиру под лимиты льготной ипотеки можно не везде
В конце 2023 года были ужесточены условия выдачи льготной ипотеки. Первоначальный взнос увеличили до 30%, а максимальный размер кредита во всех регионах ограничили 6 млн рублей, хотя ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях он был вдвое больше.
Формально повышение требований к первоначальному взносу в моменте даже расширило количество квартир, которые можно купить с помощью льготной ипотеки. Но реальная ситуация сильно ухудшилась, так как покупателей, готовых оплатить 30% стоимости недвижимости, существенно меньше, чем 15 или 20%. Под озвученные критерии сегодня подходят квартиры стоимостью до ~8,5 млн рублей, из которых 2,5 млн — это первоначальный взнос.
В Москве в таком бюджете можно выбирать из ~5,2 тыс. вариантов — это около 10% всего активного предложения. В основном это лоты в жилых комплексах Новой Москвы, большая часть предложения — студии.
Мало лотов, подходящих под программу, осталось также в Казани и Нижнем Новгороде, где из-за роста цен 6 млн рублей уже недостаточно для приобретения комфортного жилья. В других городах-миллионниках доля выше: от 48% в Санкт-Петербурге до 83% — в Самаре и Воронеже.
По данным Циан.Аналитики
В Москве под условия семейной ипотеки подходит половина квартир на «первичке»
В 2024 году семейная ипотека вышла на первое место в структуре льготного ипотечного кредитования на российском рынке новостроек. Половина жилищных кредитов с господдержкой, которые были выданы с начала года, оформлены в рамках программы семейной ипотеки.
Условия по этой программе сейчас комфортнее, чем по программе льготной ипотеки на новостройки: первоначальный взнос 20% и лимит 12 млн рублей в столичных регионах или 6 млн рублей — в остальных регионах РФ. А потенциальных заемщиков стало значительно больше после изменения условий программы с начала 2023 года.
С использованием программы семейной ипотеки — при условии первоначального взноса 20% — можно купить квартиру стоимостью до 15 млн рублей в столичных регионах и до 7,5 млн рублей — в других субъектах.
В Москве в таком бюджете выбор уже значительно больше — 26,8 тыс. лотов, или половина общего объема предложения на рынке новостроек. Можно выбирать не только среди студий, но и среди однокомнатных и двухкомнатных квартир, что для семейной программы более актуально).
Для столицы, где лимита по обычной льготной ипотеке не хватает на покупку комфортного жилья, программа семейной ипотеки в 2024 году стала очень важной. За первые четыре месяца текущего года сделок по данной программе было вдвое больше, чем по обычной льготной ипотеке.
В Санкт-Петербурге за счет большего лимита выбор квартир увеличивается с 13,4 тыс., подходящих под условия обычной льготной ипотеки, до 21,6 тыс., или 77% общего количества активных лотов.
В других городах-миллионниках лимиты по обычной льготной ипотеке и семейной программе совпадают.
Как рынок реагирует на скорое окончание льготной ипотеки?
Пока изменений практически нет: по итогам апреля в Московском регионе было заключено 12 тыс. ДДУ — столько же, сколько в марте, а в Петербургском регионе количество сделок за месяц увеличилось на 7% — это сложно назвать резким ростом активности. Вероятно, пока покупатели заняли выжидающую позицию, а краткосрочный рост спроса придется на май (с поправкой на праздничные дни) и июнь.
При этом уже с начала мая фиксируется небольшой рост метрик потенциального спроса — количества просмотров объявлений на сайте cian.ru.
Цены предложения при этом продолжают медленно увеличиваться. За последний месяц в среднем по городам-миллионникам они выросли на 1%. Застройщики по-прежнему крайне аккуратно подходят к индексации цен: ведь по сравнению со второй половиной прошлого года спрос снизился.
По данным Циан.Аналитики
«Отмена льготной ипотеки и корректировка условий семейной программы могут привести к кратковременному росту спроса перед 1 июля, хотя рекордов на рынке мы не ожидаем. Высокие требования к размеру первоначального взноса отсекают многих потенциальных покупателей», — отмечает эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
По ее словам, рост активности в мае и особенно в июне, а также вымывание доступного предложения приведут к небольшому скачку цен — до 5% от сегодняшних значений.
